房地产市场仍在筑底需求端再迎政策利好

国家统计局5月16日发布的前4个月数据显示，全国房地产开发投资，销售量，销售面积等数据继续下降，房地产市场仍在进一步探底。

具体来看，今年1—4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，商品房销售额37789亿元，下降29.5%，房地产开发企业资金48522亿元，同比下降23.6%今年1—3月，上述指标分别增长0.3%，下降13.8%，下降22.7%，下降19.6%

中国民生银行研究院宏观研究中心主任王靖雯认为，总体来看，房地产相关指标继续走弱4月份，房地产开发景气指数从上月的96.7%降至95.9%，为2016年初以来最低

从地区来看，东部和东北地区同比降幅继续大幅超过其他地区1—4月，东北，华东，华中，华西房地产开发投资同比分别下降30.5%，1.8%，2.1%，6.4%四个地区商品房销售面积和销售额同比下降其中，销售面积同比分别下降42.7%，28%，13.9%和14.5%，销售额同比分别下降46.9%，34.2%，20.8%和21.8%

王靖雯认为，房地产销售低迷主要受三方面因素影响:一是受疫情防控影响，居民看房买房行为受到限制，二是居民收入增速放缓，继续加杠杆的能力减弱，三期房屋销售受近两年房地产市场风险暴露影响，一定程度上拖累了房地产销售。

RealData首席市场分析师徐小乐认为，销售市场的下行趋势不仅受到疫情的拖累，还受到市场预期疲软的影响今年以来，虽然已有数百个城市出台政策支持楼市，但收入预期下降导致居民风险偏好降低，阻碍了市场信心的恢复

为支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会最近几天发布通知，调整差别化住房信贷政策对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会派出机构按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制， 并根据辖区内各城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限

以5年LPR 4.6%为基准，利率下限在5年LPR基础上下调20个基点，与3月底首套房市场平均利率进一步拉大空间，空间超过80个基点中泰证券研究所政策组负责人兼首席分析师杨昌表示，现阶段房地产市场的需求相对疲软降低住房贷款利率有利于降低购房成本，刺激需求边际改善此外，个人住房贷款利率仍明显高于一般贷款加权平均利率与一般公司贷款相比，个人住房贷款的资产质量更好，但承担的风险溢价更高因此，现阶段降低住房贷款利率有利于改善不同质量资产的利率剪刀差

徐小乐认为，虽然二套房个人住房贷款利率下限没有调整，但前期大部分城市已经取消了住房贷款认定，换房需求按照首套房贷利率执行因此，首套房贷利率下限下调，为银行下调房贷利率留下了空间，有利于降低刚需和改善型购房成本

RealData的数据显示，4月份100个城市首套房贷款平均利率为5.17%，距离目前4.4%的下限仍有较大差距未来，更多城市的房贷利率有望进一步下调

数据还显示，1—4月房地产开发投资同比下降，土地购置面积同比下降46.5%，房企投资动力较弱徐小乐表示，房企债务风险制约房企拿地投资未来需要地方政府和金融机构尽快出台实施细则缓解房企债务问题

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编辑：文辉